Neubau: Worauf Sie vor der Vertragsunterschrift achten sollten

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Illustration eines Neubaus im Bau
Neubau Baustelle Illustration

Der Bau eines Neubaus ist eine Entscheidung für mehrere Jahrzehnte: Grundstückswahl, Vertrag, Garantien, Bauzeiten … Jeder Schritt birgt seine Fallstricke, und ein vor der Unterschrift begangener Fehler kostet oft weit mehr als eine Stunde, die man mit dem Vergleich von Angeboten verbringt. Um sich einen ersten Eindruck von Stilen, Flächen und üblichen Budgets zu verschaffen, bietet ein Blick in den Katalog „Fertighaus kaufen“ eines landesweit tätigen Bauunternehmers in Frankreich einen nützlichen Orientierungspunkt, bevor man die Fachleute seiner Region trifft.

Den richtigen Vertrag wählen: Der CCMI schützt den Käufer

Beim Bau eines Einfamilienhauses in Frankreich bleibt der CCMI (contrat de construction de maison individuelle, der Vertrag für den Bau eines Einfamilienhauses) der schützendste Vertrag; er ist durch das Gesetz vom 19. Dezember 1990 geregelt. Er schreibt einen festen Pauschalpreis sowie fünf verpflichtende Garantien vor: Lieferung zum vereinbarten Preis und Termin, Rückerstattung der vor Baubeginn gezahlten Beträge, Mängelbeseitigungsgarantie, eine zweijährige Garantie auf die Ausstattung sowie eine zehnjährige Garantie auf die Standfestigkeit des Bauwerks. Ein Vertrag, der diese Garantien nicht enthält, sollte aufmerksam machen: Es handelt sich dann häufig um einen Bauleitungs- oder Unternehmervertrag, der für Privatpersonen weniger Schutz bietet.

Die Garantien, die vor der Bauabnahme zu prüfen sind

Die Bauabnahme markiert den Beginn mehrerer Garantiefristen. Die Mängelbeseitigungsgarantie deckt ein Jahr lang Mängel ab, die bei der Abnahme oder in den folgenden Wochen angezeigt werden. Die zweijährige Garantie schützt die Ausstattung (Fensterläden, Warmwasserbereiter, Armaturen) für zwei Jahre. Die zehnjährige Garantie schließlich übernimmt zusammen mit der vom Bauherrn abgeschlossenen Bauschadenversicherung zehn Jahre lang Schäden, die die Standfestigkeit des Gebäudes beeinträchtigen oder es für seinen Zweck untauglich machen. Vor jeder Zahlung zu prüfen, dass der Bauunternehmer tatsächlich über diese Versicherung verfügt, erspart zahlreiche Streitigkeiten.

Das richtige Grundstück wählen

Das Grundstück bestimmt einen Großteil des Endbudgets: Bodenbeschaffenheit, Erschließung, Vorgaben des örtlichen Bebauungsplans (plan local d'urbanisme), Ausrichtung … Eine Bodenuntersuchung (étude de sol G1) erlaubt es, mögliche Überraschungen (lehmhaltiger Boden, Felsvorkommen) vor der Unterschrift zu erkennen. In manchen Regionen Frankreichs gibt es noch Baugrundstücke zu vernünftigen Preisen – vorausgesetzt, man vergleicht mehrere Parzellen und prüft vor jeder Reservierung systematisch die Bebauungsbescheinigung (certificat d'urbanisme).

Materialien, Baustelle und professionelle Begleitung

Die Wahl der Materialien beeinflusst gleichermaßen das Budget, die Bauzeiten und die künftige Energieeffizienz des Hauses. Der Vergleich von Anbietern für Baumaterial hilft dabei, die Kostenpunkte besser einzuschätzen, bevor man einen Kostenvoranschlag bestätigt. Bei bestimmten komplexen Projekten (umfassende Sanierung, Anbau, schwieriges Grundstück) sorgt die Einbindung eines Bauexperten für eine sichere Baubegleitung und hilft, Baumängel zu vermeiden, die einem unerfahrenen Bauherrn entgehen würden.

RE2020 und Energieeffizienz

Seit 2022 muss jeder Neubau, der seine Baugenehmigung erhalten hat, die RE2020 einhalten, die strengere Anforderungen an Dämmung, Lüftung und die Begrenzung von Treibhausgasemissionen stellt als die frühere RT2012. Ein Energieausweis (diagnostic de performance énergétique, DPE) ist auch für ein noch nicht errichtetes Gebäude in Frankreich verpflichtend und hat eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren. Ein Haus, das gemäß diesen Normen gut geplant ist, senkt die Heizkosten und steigert den Wert der Immobilie bei einem späteren Weiterverkauf – ein Punkt, den man nicht vernachlässigen sollte, wenn man später eine auf Immobilien spezialisierte Agentur mit der Vermarktung betrauen möchte.

Häufige Fehler, die zu vermeiden sind

  • Einen Vertrag unterschreiben, bevor die endgültige Finanzierungszusage vorliegt.
  • Hohe Beträge zahlen, bevor die Baustelle tatsächlich eröffnet ist.
  • Die Bodenuntersuchung bei einem nicht erschlossenen Grundstück vernachlässigen.
  • Vergessen, die Nachweise der Zehnjahresgarantie-Versicherung und der Bauschadenversicherung zu prüfen.
  • Einen Bauunternehmer allein nach dem angegebenen Preis wählen, ohne die enthaltenen Leistungen zu vergleichen.

Häufig gestellte Fragen

Ist der CCMI für den Bau eines Neubaus vorgeschrieben?

Nein, aber er bleibt der schützendste Vertrag für Privatpersonen, insbesondere dank seiner fünf verpflichtenden Garantien. Es gibt auch andere Vertragsarten (Bauleitungsvertrag, Unternehmervertrag), die in der Regel ein geringeres Schutzniveau bieten.

Was ist der Unterschied zwischen der Zehnjahresgarantie und der Bauschadenversicherung?

Die Zehnjahresgarantie (garantie décennale) wird vom Bauunternehmer geschuldet und deckt Schäden zehn Jahre lang ab. Die vom Eigentümer abgeschlossene Bauschadenversicherung (assurance dommages-ouvrage) ermöglicht eine schnelle Entschädigung, ohne dass zunächst ein Gericht die Verantwortlichkeiten klären muss – der Versicherer wendet sich anschließend selbst an die betroffenen Fachleute.

Ist der Energieausweis (DPE) für ein noch im Bau befindliches Haus vorgeschrieben?

Ja. Der Energieausweis muss erstellt werden, auch wenn das Gebäude noch nicht errichtet ist, und zwar auf Grundlage der im Bauprojekt vorgesehenen Merkmale und der geltenden RE2020-Vorschriften.

Quellen

Dieser Artikel wurde mit Unterstützung künstlicher Intelligenz erstellt. Redaktionsrichtlinie